24 marzo 2015

Amministratori di Condominio

Guida per gli Amministratori di Condominio

 

 

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Il riscaldamento centralizzato una Proprietà in comune

Il concetto di proprietà comune di beni immobili ha favorito in passato lo studio di soluzioni per una ripartizione delle spese comuni. La più diffusa è quella a millesimi, secondo cui i costi totali di riscaldamento sono divisi tra i vari inquilini in funzione dei millesimi di proprietà. Tale metodo penalizza l’utente, che paga la quota di riscaldamento anche quando non è presente nell’abitazione  e inoltre non lo sensibilizza ad un uso razionale dell’energia .Tutto ciò crea un consistente spreco di risorse e il relativo inquinamento atmosferico che ne consegue.

La ripartizione dei costi di riscaldamento in base ai millesimi non è più la soluzione migliore: perchè l’utente vuole pagare solo in funzione dei propri consumi.

A questa esigenza in Italia e in Campania si è risposto nel corso degli anni proponendo l’installazione di caldaie autonome per ciascun appartamento: una scelta perdente in termini energetici, di inquinamento e di sicurezza. La soluzione corretta è adottare un sistema in grado di unire i vantaggi dell’impianto centralizzato – (costi di manutenzione più bassi e rendimento della caldaia più elevato) – all’indipendenza di funzionamento di un sistema a caldaia autonoma.

Per un Amministratore di Condominio è importante sapere che la maggior parte degli impianti di riscaldamento centralizzati possono essere adibiti alla gestione autonoma della temperatura tramite un semplice sistema di contabilizzazione.

È stato calcolato che l’uso di un Impianto di riscaldamento Centralizzato con Termoregolazione e Contabilizzazione dei consumi può portare ad un risparmio energetico che va dal 15% a oltre il 30%.

Oggi il risparmio economico ed energetico, la salvaguardia dell’ambiente e la reperibilità delle risorse energetiche, sono diventati dei problemi concreti e non più trascurabili tanto è che lo stato e la comunità Europea hanno intrapreso uno specifico percorso per una drastica riduzione dei consumi energetici il tutto con una serie di direttive e nuove norme di legge.

Recenti analisi hanno dimostrato che in Italia la quantità di energia impiegata per riscaldare gli ambienti degli edifici è pari circa 1/3 del consumo energetico nazionale.

 

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Ecco quindi che entro il 31/12/2016 La Termoregolazione e la Contabilizzazione del Calore diventerà un obbligo di legge.

Ad imporlo è la Direttiva Europea 2012/27/EU ed il Decreto Legislativo Attuativo n.102 del 4 Luglio 2014 definito decreto energia.

I particolare il Decreto all’Art.9 Comma 5 lett.

a) qualora il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda per un edificio siano effettuati da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, è obbligatoria entro il 31 dicembre 2016 l’installazione da parte delle imprese di fornitura del servizio di un contatore di fornitura di calore in corrispondenza dello scambiatore di calore collegato alla rete o del punto di fornitura;
b) nei condomini e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, è obbligatoria l’installazione entro il 31 dicembre 2016 da parte delle imprese di fornitura del servizio di contatori individuali per misurare l’effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. L’efficienza in termini di costi può essere valutata con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459. Eventuali casi di impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazione devono essere riportati in apposita relazionetecnica del progettista o del tecnico abilitato;
c) nei casi in cui l’uso di contatori individuali non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi, per la misura del riscaldamento si ricorre all’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun radiatore posto all’interno delle unità immobiliari dei condomini o degli edifici polifunzionali, secondo quanto previsto dalle norme tecniche vigenti, con esclusione di quelli situati negli spazi comuni degli edifici, salvo che l’installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459. In tali casi sono presi in considerazione metodi alternativi efficienti in termini di costi per la misurazione del consumo di calore. Il cliente finale può affidare la gestione del servizio di termoregolazione e contabilizzazione del calore ad altro operatore diverso dall’impresa di fornitura, secondo modalità stabilite dall’Autorità per l’energia elettrica, il gas e il sistema idrico, ferma restando la necessità di garantire la continuità nella misurazione del dato; (lettera così modificata dall’art. 22, comma 2-ter, legge n. 164 del 2014) d) quando i condomini sono alimentati dal teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento degli appartamenti e delle aree comuni, qualora le scale e i corridoi siano dotati di radiatori, e all’uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti. E’ fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà…..

Inoltre il mancato adempimento dell’installazione di un Sistema di Contabilizzazione del Calore comporta delle Sanzioni Amministrative da Euro 500,00 a Euro 2.500,00

Scarica il Dlgs..102/2014 evidenziato

 

 

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 Ma qual’è Normativa vigente…che Ogni amministratore e proprietario deve conoscere

Legge n.10 1991, in materia di “Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia”.Nata con l’intento di razionalizzare l’uso dell’energia per il riscaldamento; si propone di regolamentare il settore termotecnico. Si comincia a dividere l’Italia per aree geografiche, in zone climatiche classificandole con periodi precisi di esercizio (A, B, C, D, E, F): ogni periodo prevede determinate temperature. Prevede la verifica della tenuta dell’involucro edilizio e si fissano i requisiti minimi di rendimento degli impianti. E la prima legge che da indicazioni sulla termoregolazione e la contabilizzazione del calore rendendola obbligatoria per gli edifici di nuova costruzione

Scarica L.10/91 aggiornata…

DPR 412/93 e il DPR 551/99 sono due decreti che regolamentano l’attuazione della legge 10/91

Scarica DPR 412/93 aggiornato…

Decreto legislativo n.192 del 2005 , recante attuazione della direttiva 2002/91/CE, relativa al rendimento energetico nell’edilizia. Dlgs 311/2006 Disposizioni correttive ed integrative Dlgs 192/2005, Dpr 59/2009 Regolamento Attuativo Dlgs 192/2005. Indicazioni sull’A.P.E. attestato di prestazione energetica, indicazione sulla manutenzione degli impianti termici, obbligo di rispetto di Rendimento di Impianto minimo. Indicazioni rendimenti minimi, in caso di rifacimento impianto termico, sostituzione generatore di calore e ristrutturazioni importanti degli edifici. Nasce l’obbligo della Termoregolazione e Contabilizzazione in caso di ristrutturazione dell’Impianto Termico. Nel Dpr 59/2009 all’Art.4 comma per edifici con numero di unità abitativa >4  ammette la trasformazione dell’impianto termico centralizzato ad impianto autonomo solo in via eccezionale e solo per cause tecniche o di forza maggiore dichiarate in un’apposita relazione tecnica.

Scarica Dlgs 192/2005 aggiornato…
Scarica Allegati Dlgs 192/2005 aggiornati…
Scarica Dpr 59/2009 aggiornati (con testo evidenziato)…

Decreto legislativo 30 maggio 2008, n. 115 “Attuazione della direttiva 2006/32/CE relativa all’efficienza degli usi finali dell’energia e i servizi energetici e abrogazione della direttiva 93/76/CEE”. Sancisce in italia la nascità delle Esco Società Private di Servizi Energetici, il loro scopo è quello di proporre interventi di miglioramento energetico ad enti privati e pubblici. Ad esempio per un condominio una Esco può proporre un intervento di miglioramento energetico degli impianti termici ipotizzando una riduzione dei consumi annui, stipulando un Contratto di Energia, in tale contratto il compenso della Esco è assicurato dall’effettivo risparmio di energia conseguita. Il condominio cioè per un numero di anni di ammortamento previsti per l’intervento continuerà a pagare la quota di consumo attuale, il compenso della Esco scaturirà dalla quota di energia risparmiata. Per approfondimento vai alla Pagina Esco

Scarica Dlgs 115/2008 aggiornato…

Decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28 Attuazione della direttiva 2009/28/CE sulla promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione delle direttive 2001/77/CE e 2003/30/CE. Indica le agevolazione per la promozione degli impianti a fonti rinnovabili, Pannelli Fotovoltaici, Solare Termico, Biomasse etc..

Scarica Dlgs 28/2011 aggiornato…


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 Quali sono le pratiche amministrative per far deliberare un sistema di contabilizzazione del calore

La nostra legislazione prevede che per gli interventi di risparmio energetico individuati attraverso una diagnosi energetica in assemblea sia sufficiente la maggioranza agevolato di 1/3.

Ciò fa pensare che per l’adozione di un sistema di Contabilizzazione corredato da una diagnosi energetica dell’edificio condominiale, possa basta la maggioranza di 1/3 della proprietà.

La nuova riforma del condominio però indica, che per la CONTABILIZZAZIONE E la TERMOREGOLAZIONE. La maggioranza “agevolata” di un terzo, prevista per gli interventi di risparmio energetico individuati attraverso una diagnosi energetica, non viene applicata.

Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, di cui al comma 5 dell’art. 26 L. 10/91, l’ambiguo riferimento previgente alla “maggioranza in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile” (anch’esso fonte di dubbi interpretativi) è stato eliminato e sostituito con “le maggioranze previste dal secondo comma dell’art. 1120 del codice civile”, ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

È singolare che tali interventi, assistiti da una presunzione di utilità, già vincolanti per gli edifici esistenti in caso di ristrutturazione o installazione dell’impianto termico ai sensi del D.P.R. 59/2009, e in futuro obbligatori abbisognino di un quorum più ampio rispetto alle opere di cui al comma 2 dell’art. 26 (lo ricordiamo, la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio).

C’è da chiedersi se, per superare la discrasia forse involontariamente creata dal legislatore, possa ipotizzarsi che la maggioranza di cui all’art. 26 comma 5 si applichi solo nell’ipotesi in cui l’adozione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione sia oggetto di autonoma delibera e non anche nei casi in cui tale adozione consegua automaticamente, quale effetto ex lege, alla delibera di cui al comma 2 dell’art. 26 medesimo. Si pensi, ad esempio, ad una delibera avente ad oggetto la sostituzione del generatore di calore, da cui derivi l’obbligo di adozione dei sistemi di termoregolazione. Ma pur ammettendo una tale ipotesi, resterebbe il fatto che, per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato dai contabilizzatori, è necessaria l’approvazione con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Ciò a maggior ragione perché tale delibera andrà necessariamente a modificare i criteri di ripartizione previsti nel regolamento, anche di natura contrattuale.

Il Dl 102/2014 impone che, a seguito dell’adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, la spesa venga ripartita in base ai consumi effettivamente registrati. Diversamente la finalità della norma sarebbe del tutto frustrata: avrebbe poco senso imporre tali sistemi se poi in Condominio si continuasse a ripartire i costi a millesimi, a metro cubo, per numero di radiatori, ecc., come previsto dal regolamento di condominio.

L’eventuale clausola difforme contenuta nel regolamento condominiale, anche di natura contrattuale, dovrà quindi considerarsi nulla e sostituita da norma imperativa.

CRITERI PER UN’EQUA RIPARTIZIONE DELLA SPESA. L’utilizzo del solo criterio del consumo per alcuni  potrebbe creare discriminazioni a scapito di quegli appartamenti che per la loro ubicazione ed esposizione sono più sacrificati degli altri, ragion per cui sarebbe equo introdurre anche alcuni correttivi che tengano conto di tali variabili.

Si fa presente che i criteri di ripartizione della spesa sono regolati dalla Norma Uni 10200, ed  in alcuni casi è previsto l’uso di coefficienti correttive per abitazioni particolarmente sfavorite…

Vai alla pagina.. Servizio di lettura Calore…

Comunque la norma UNI 10200 prevede una Quota di consumo volontario e una Quota fissa per la manutenzione e le perdite dell’impianto da ripartire in base ai millesimi.

Inoltre l’adozione del Sistema di Contabilizzazione di Calore già dopo il primo anno di utilizzo, (in funzione del continuo monitoraggio dei dati di consumi dei singoli utenti), può dare importanti indicazioni sul valore percentuale da attribuire alla Quota fissa. Non a caso infatti la legge consente per i primi 2 anni di utilizzo la ripartizione delle spese in base alle quote di proprietà.

QUALI SONO GLI OSTACOLI CHE POSSONO SORGERE IN UN CONDOMINIO

A) Un condòmino rifiuta di consentire la contabilizzazione nel proprio appartamento.

Il caso: l’assemblea ha deliberato di passare al sistema di contabilizzazione del calore al fine di conseguire un risparmio energetico. In sede di attuazione della delibera, vincolante per tutti (favorevoli e dissenzienti, astenuti e assenti), un singolo condòmino, ritenendo di portare avanti una propria personale battaglia contro la delibera rifiuta di far entrare in casa il personale tecnico incaricato dell’installazione.
Soluzioni dell’amministratore:

1) La soluzione contenziosa.

La delibera condominiale, come è noto, è esecutiva per legge (art.1137 cod.civ) e vincola al suo rispetto e adempimento tutti i condòmini, anche quelli che hanno manifestato voto contrario.  In forza degli obblighi stabiliti a carico dell’amministratore, spetta a quest’ultimo provvedere all’attuazione delle delibere e far rispettare il Regolamento di condominio (art.1130 cod.civ.) e  le norme imperative di legge. In tal caso, ove la questione non si risolva bonariamente, l’amministratore ha la possibilità di agire giudizialmente in via di urgenza per ottenere dal Giudice un provvedimento che gli consenta di accedere alla proprietà esclusiva. La norma sostanziale che l’amministratore può invocare è quella dell’art.843 cod.civ.: “Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune” Il mezzo processuale utilizzabile in tali casi è quello della tutela cautelare di urgenza ex art.700 cpc. Tale soluzione rispetta i due fondamentali requisiti dell’azione cautelare, ossia il fumus boni iuris , consistente nella esecutività e vincolatività della delibera e il periculum in mora, ossia il pericolo di un serio ed irreparabile pregiudizio al godimento del servizio di riscaldamento e dell’impianto modificato con la contabilizzazione ed inoltre il pregiudizio anche economico che i condòmini subirebbero dal rifiuto del singolo  Per quanto attiene alla legittimazione dell’amministratore del condominio, che non richiede la necessità di ricorrere alla preventiva autorizzazione assembleare, essa è assicurata sotto tre aspetti: 1) la necessità di dare attuazione alla delibera che decide l’esecuzione dei lavori, 2) di curare l’osservanza del regolamento, di compiere gli atti conservativi dei diritti sulle parti comuni, che il rifiuto del condomino potrebbe compromettere; non ultimo 3) l’esigenza di adempiere agli impegni relativi al contratto di appalto.

2) La soluzione non contenziosa.

In alternativa è anche possibile e legittimo che l’amministratore (meglio, l’assemblea) attribuisca al condòmino renitente l’intero consumo che risulta per differenza rispetto a quanto contabilizzato, come se avesse le valvole completamente aperte.  In tale senso soccorre la sentenza del Tribunale di Roma n.9477/2010 G.U. D.ssa Dedato, che riguarda proprio la fattispecie di approvazione del passaggio ad un sistema di contabilizzazione del calore e di conseguente ripartizione delle spese.  Il condòmino aveva impugnato la delibera dell’assemblea che aveva stabilito di applicargli l’intera quota secondo il massimo della potenza calorica ed aveva altresì impugnato il preventivo e il consuntivo di riscaldamento.  Stabilisce la sentenza che “non può ritenersi arbitraria la decisione di attribuire la massima potenza calorica ai radiatori che sono sprovvisti di contabilizzatori del calore, in quanto, non essendo provvisti i radiatori di valvole di chiusura […], appare ragionevole ritenere che il consumo sia pari alla massima potenza calorica del radiatore.”

B) Il condòmino che impugna la delibera sulla nuova ripartizione delle spese.

Altro caso è quello del condòmino che, indipendentemente dall’opposizione alla contabilizzazione del calore, pretende il rispetto dei criteri di ripartizione dettati dal Regolamento condominiale contrattuale e in particolare dalla tabella millesimale di riscaldamento allegata. Nella sostanza il condòmino sostiene l’illegittimità della delibera assunta ex art.26 co.5 L.10/91 in quanto violerebbe le norme in tema di maggioranze e i criteri di ripartizione delle spese di riscaldamento. Innanzitutto occorre ricordare che l’art.26 co.5 l/10/91 stabilisce che: “Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile”. Inoltre il DL 102/2014 essendo norma imperativa obbliga l’assemblea e l’amministratore al rispetto della stessa.

C) Il condòmino che rifiuta l’installazione essendo già distaccato.

In tale caso particolare il rifiuto appare in linea di massima legittimo e tecnicamente giustificato. Il singolo condòmino è infatti distaccato già da tempo (supponendo che sia stato autorizzato) e non fruisce dell’impianto termico centralizzato, bensì di un proprio sistema autonomo. Poiché i misuratori non potrebbero svolgere la loro funzione sull’impianto singolo non ha alcuna utilità installarli. Il problema è quello dei rapporti fra il distacco già avvenuto e la nuova contabilizzazione del calore, ossia del criterio di calcolo del dovuto da parte del distaccato. Pur in completa mancanza di criteri di legge, appare preferibile considerare il consumo attribuibile alla singola unità distaccata in relazione allo squilibrio termico ed all’aggravio di spesa, ove esistenti, che arreca al condominio servito dall’impianto termico centralizzato indipendentemente dalla circostanza che il servizio di riscaldamento sia stato contabilizzato o meno

D) Il condòmino che si vuole distaccare dopo la contabilizzazione.

In tal caso la pretesa si scontra con il rispetto dei fini di contenimento energetico dell’ancora vigente legge 10/91 di cui all’art.26 co.2. Colui che pretende di staccarsi dall’impianto centralizzato dovrà pertanto soggiacere a quanto stabilito dalla legge, producendo attestato di diagnosi energetica e sottoponendo la propria richiesta alla valutazione dell’assemblea ex art.26 co.2 L.10/91.

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